Ollé Bertrán

5 ELEMENTS QUE HAS DE AVALUAR ABANS DE CONTRACTAR UNA HIPOTECA FIXA

La hipoteca és un dret de garantia econòmica, concebuda amb l’objectiu d’assegurar l’adquisició d’un immoble amb un valor establert. Aquest acord consensuat entre creditor i propietari es regeix sota diverses normes que s’han de complir en un lapse determinat. Si és feble l’acord, el deute no satisfeta promourà la venda forçosa del bé agreujat, suprimint els drets del consumidor.

En aquest context, la hipoteca fixa està desplaçant amb subtilesa a la variable, terreny adjudicat a la tipologia fixa per la seva condició estable, com a característica principal. Potser, aquesta seria la raó fonamental que explica la popularitat i fama que transita a passos de gegant que aquest tipus d’hipoteques s’exhibeix al món financer. No obstant això, com qualsevol producte té alguns elements als quals cal prestar molta atenció i no deuen cap manera passar per alt.

Hi ha 5 aspectes als quals se’ls ha de prestar atenció abans de seleccionar aquesta classe de préstecs:

Tipus d’interès
Hi ha la possibilitat que hagis vist anuncis o propostes d’hipoteques fixes amb un percentatge aproximat d’1,5% d’interès. Resulta molt atractiu, cridaner i substanciós, però aquesta proposta té un as sota la màniga. El rostre ocult d’aquesta oferta està en el termini d’amortització màxim. Això vol dir que el pagament dels deutes per períodes no sol mantenir-se com xifra única. La quota resultant serà alta i estarà per sobre de la capacitat d’endeutament. En passar els anys baixarà la quota però l’interès patirà un increment gradual.

termini
El control de les propostes de l’Euribor en el món financer, tipus europeu d’oferta interbancària, ens ha portat a considerar la hipoteca amb una durada de tres dècades com una realitat freqüent i normal. En el cas de les hipoteques fixes, no arriben aquests lapses d’amortització tan prologant. Fins ara el màxim de termini establert pot arribar als 25 anys, però hi ha la possibilitat que el tipus d’interès perdi vistositat ja que es fixarà un percentatge més voluminós, fins al punt d’arribar a 2,5% o 3%. En aquest sentit, el banc exigirà una vinculació rigorosa amb el propietari en potència.

vinculació
Les hipoteques fixes solen ser més cares que les variables, sota el precepte de la situació actual de l’euríbor. Les fixes no estan lliures de vinculacions, encara que siguin menys. Les variables poden ser la contractació addicionals d’altres serveis com l’assegurança de vida o pla de pensions, amb que es redueix la xifra diferencial. A les fixes, pel fet que l’interès sempre és el mateix, la contraprestació d’aquests no té cap valor.

Comissió de risc
Aquesta comissió compleix funcions i és aplicada, de forma exclusiva, a les hipoteques fixes. Aquesta modalitat era, fins fa uns anys, una total raresa en el sistema bancari a causa de que tots els tipus hipotecaris estaven referenciats a tipus d’interès variables.

La comissió de risc comporta una possible comissió en cas de voler amortitzar una part o la totalitat de la hipoteca amb anticipació. Aquesta se suma a l’antiga comissió de cancel·lació. En un altre sentit, cal esmentar que aquesta penalització tindria lloc en cas que hi hagi una amortització total que generi una pèrdua d’ingressos per a la institució bancària. Aquesta comissió sol incloure a manera de clàusula en el contracte, el banc ha d’informar perquè pugui ser consensuada.

Aquesta comissió va ser integrada com a novetat en l’article 9 de la llei 41/2007, en la qual es té com a justificació que si l’entitat ha prestat uns diners al tipus fix, té l’expectativa d’aquest rendiment dels diners prestats durant tota la vida del préstec. Si en lapses futurs, el deutor vol tornar tot o part d’ell, poden donar-se dues situacions: que el mercat estigui prestant a un tipus d’interès fix superior o que la mitjana del mercat sigui inferior als préstecs en particular. Si la mesura és superior, el banc pot tornar a prestar aquests diners amb rendiment superior, per tant, no hi ha lloc a compensació. Però, si és inferior i el deutor vol fer una amortització anticipada, haurà de cancel·lar aquesta segona compensació per desistiment.

percentatge finançat
Tot i els canvis, les hipoteques fixes eren un producte enfocat al client solvent. Això es devia al fet que aquests préstecs abastaven un màxim del 60% del valor de la taxació de l’habitatge. En els últims anys, s’ha anat pujant al 80%, en l’actualitat es troben algunes hipoteques al 100%. És lògic que, com més petit sigui el percentatge finançat, major quantitat de diners estalviats es necessitarà com a punt de partida.