Ollé Bertrán

QUÈ SÓN LES SOCIMIS I COM ESTAN EN L’ACTUALITAT

Les socimis o Societats Cotitzades anònimes d’Inversió en el Mercat Immobiliari, són un vehicle d’inversió molt de moda al nostre país, que es va aprovar en la llei 11/2009 i el encaix legal no va convèncer i es va tornar a modificar tres anys després, amb una última modificació que podem trobar a la llei 121/15.

L’escenari on es va produir la creació de les socimis a Espanya era en plena crisi del sector immobiliari, de manera que es van crear facilitats i incentius fiscals per a la seva posada en marxa, ja que en aquests anys ningú invertia en habitatge. I es van produir alguns canvis en els requisits des de la primera aprovació, com ara:

El capital social mínim per a la seva creació es va quedar en 5 milions (en lloc dels 20 milions que es requerien al principi)
Les socimis es podien crear amb un sol actiu
Estan obligats a invertir en borsa
Estan obligats a repartir dividends d’almenys el 80% de les rendes
Es van eliminar els límits d’endeutament de la societat.
Aquestes societats procedeixen de la versió americana de REIT (Real Estate Investment Trust) que és una inversió financera que va aparèixer als EUA en la dècada dels 60 i que va arribar a Europa per canalitzar les inversions immobiliàries a través de les societats que cotitzen en borsa.

L’activitat principal de les socimis és la compra, promoció i rehabilitació d’actius urbans (pisos, locals, centres comercials, naus logístiques, etc.) per posteriorment llogar-los o com a participació en el capital d’una altra Socimi.

Els requisits per a crear una Socimi són:

Ha de cotitzar en un mercat regulat com l’espanyol o l’europeu.
Ha de realitzar almenys una inversió del 80% del seu actiu en immobles urbans, oferts en lloguers o accions conjuntes amb altres socimis.
Han de tenir un mínim de 3 anys d’explotació en arrendament abans de poder ser venuts, i de 7 anys per a desenvolupaments propis.
No hi ha un mínim d’immobles actius.
El capital social mínim de la SOCIMI pot ser d’uns 5 milions d’euros.
Repartiment de dividends: 90% del benefici brut d’explotació, 100% dels dividends d’altres socimis i 50% de les plusvàlues dels immobles.
El free float o capital flotant mínim serà de dos milions o el 25% del capital social.
Els resultats de les companyies han de presentar informes de comptes cada 6 mesos.
Tot això comporta que les socimis siguin una forma d’inversió que requereix una gran transparència. De fet, és un producte que està funcionant amb força èxit a Espanya, ja que compten amb tots aquests avantatges:

Estan obligats a crear una inversió amb contractes llargs, mínim a cinc anys.
Tributació en línies generals en un règim fiscal privilegiat tributant per l’Impost sobre Societats a un 18% sobre el resultat de la societat i els seus ajustos.
Si més de la meitat de l’actiu o immoble són pisos de lloguer ha una bonificació del 20% sobre les rendes generades per les mateixes.
Els socis tenen un tractament excel·lent: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
Deducció per reinversió de plusvàlues del 6% de les mateixes sobre la quota total.
Exempció de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats en operacions de constitució, aportacions que no comportin diners i ampliació de capital
I estan exempts d’impostos municipals i de plusvàlua.
Les empreses veuen en aquest tipus d’inversió unes rendibilitats atractives amb uns resultats interessants, i segons els experts, amb la recuperació del mercat immobiliari, aquest creixement s’està duent a terme a un bon ritme i les perspectives es centren especialment en el sector de la logística i d’oficines.

Ollé Bertrán

COMPRAR UNA CASA RURAL PER LLOGAR

El turisme rural es defineix com la pràctica del turisme en un entorn campestre, sovint allunyat dels nuclis urbans, ja sigui un poble o zones als afores de la ciutat.

Aquesta activitat va començar a tenir el seu auge a Espanya allà pel 2001, on es va passar d’unes gairebé sis mil cases rurals existents, a triplicar aquesta xifra en alguna cosa més que una dècada.

Però per obrir una casa rural cal seguir una sèrie de passos:

Analitzar si la casa reuneix les condicions adequades per desenvolupar aquesta activitat. És a dir, cal fer un estudi de viabilitat tant tècnic com econòmic i determinar qüestions com ara, si és legal, el tipus d’establiment, quantes habitacions pot tenir, quin cost portarà la rehabilitació, etc.
Normalment, cada comunitat té la seva pròpia normativa, i cal informar-se bé per donar resposta a aquestes preguntes.

Decoració i estètica: aquest tipus d’allotjaments es diferencien d’un hotel o d’altres llocs perquè la gent va buscant certes comoditats però en un lloc rural. El millor és respectar l’estructura original de la casa, potenciant els elements de construcció com la pedra o la fusta i afegint elements de decoració de cases antigues, juntament amb materials naturals com fibres vegetals, en definitiva, tot el que sigui d’acord amb estar en contacte amb la natura.
Tràmits: en general, el procés perquè puguem posar en marxa la nostra casa rural està entre un i dos anys. Si es tracta d’una edificació menys es demanarà una llicència i si és una obra més gran caldrà demanar un projecte visat al Col·legi d’Arquitectes. Després cal sol·licitar la llicència d’obertura a l’Ajuntament i pagar les taxes. Així mateix, cal donar d’alta fiscal a l’habitatge amb la categoria d’Allotjament Rural a Hisenda.
El fet de comprar una casa rural per llogar-suposa una bona font d’ingressos, ja que el turisme rural segueix sent molt important a casa nostra i hi ha moltíssimes persones que trien aquesta forma d’allotjament per passar les seves vacances, però no tot són avantatges. Aquí enumerem algunes de les preocupacions que assalten als propietaris de cases rurals:

Valoracions: tots sabem que estar exposats a les xarxes socials és molt positiu per guanyar publicitat, però no sempre hi ha comentaris positius, i si per casualitat algun client posa alguna queixa, això influirà en les futures reserves, amb el que podem trobar clients que intentaran coaccionar al propietari perquè els rebaixi el preu o els doni algun dia gratis a canvi de no posar una valoració negativa.
Augment de preu dels subministraments: la llum, el gas, l’aigua … són subministraments l’preu augmenta d’any en any, de manera que els propietaris també han d’augmentar el preu del lloguer, sobretot per compensar la despesa que fan alguns inquilins, moltes vegades descompensat. Aquí, la solució podria passar per buscar sistemes de control que regulin les despeses.
Estafes o estafes: si els clients han de tenir cura amb les estafes a Internet de portals que anuncien allotjaments que després no existeixen, els propietaris tampoc estan exempts d’aquestes males pràctiques, com pagaments amb xecs sense fons o amb targetes robades.
Reserves: ja hi ha propietaris que obliguen a reservar per un cert nombre de nits, ja que la majoria reserven de dissabte a diumenge (és a dir, una nit) quan realment estan fent ús de la casa durant dos dies i en cap de setmana …
Cancel·lacions: el fet que es pugui cancel·lar gratuïtament fins a 24 hores abans de l’arribada, suposa un avantatge per al client, però no per al propietari, que es queda a última hora sense hostes i sense temps per poder ocupar la casa de nou. Això podria evitar-se, abonant un percentatge de la reserva perquè l’amo no perdi tots els diners.
Malgrat totes aquestes qüestions, comprar una casa rural per llogar-segueix sent una opció molt rendible, ja que, com hem apuntat aquest turisme segueix en auge ia més no és un turisme estacional, ja que els clients busquen una estada en un entorn rústic i natural durant tot l’any.