Ollé Bertrán

Qué debes saber al pactar un contrato de alquiler

Al alquilar un inmueble es clave establecer un acuerdo entre el propietario y el inquilino y, si bien es válido hacer un contrato de palabra, lo recomendable es dejar por escrito las condiciones de la negociación, el importe de la renta y otros aspectos que deberán quedar claros desde el inicio. Este documento servirá como una prueba de los acuerdos establecidos y permitirá aclarar inconvenientes que puedan surgir entre las partes. Si además, el contrato es consignado en un documento público, es decir, que un notario da fe de su contenido, puede ser más eficaz en un juicio y fuera de él.

¿Qué dice la legislación sobre el alquiler?

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013 buscó flexibilizar y fomentar el mercado de alquiler de viviendas y redujo a tres años la duración mínima del arrendamiento de vivienda habitual. “Si este fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo”, señala la LAU.

También se cambió la prórroga tácita de tres a un año, por lo que si llega la fecha de culminación del contrato, luego de mínimo tres años, y si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no continuar el acuerdo, este se extenderá durante un año más.

Teniendo en cuenta la facultad del arrendador de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente, el Legislador debe mantener los supuestos de necesidad reconocidos en la anterior Ley, pero tras la reforma, no exige que en el contrato deban especificarse las posibles causas, bastando con que haya transcurrido el primer año del contrato y el arrendador curse preaviso al arrendatario con al menos dos meses de antelación.

Otro detalle que necesitan saber los inquilinos es que un arrendatario puede desistir del contrato luego de seis meses de que este entre en vigencia, siempre que lo comunique con mínimo 30 días de antelación. Este es un caso donde el acuerdo escrito toma fuerza, porque en él las partes pueden prever esta situación y establecer que, de ser así, el dueño del inmueble deberá indemnizar al arrendador con un importe equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que resta por cumplir.

¿Y sobre la renta?

El propietario del inmueble y el inquilino tienen la libertad de pactar el índice por el cual van a revisar y actualizar el precio del alquiler. El Gobierno de España ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no padezca los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC (Índice de Precios de Consumo) sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el ‘Arca’ de Alquiler Seguro.

¿Qué debe cumplir el arrendador?

Un inquilino debe realizar el pago mensual de la renta del alquiler en los 7 primeros días del mes, en el lugar y mediante el procedimiento que acuerden las partes. En este punto hay que tener en cuenta que la legislación vigente introdujo la posibilidad de que en los contratos de arrendamiento se acuerde libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble.

Otro detalle importante es que el inquilino no debe subarrendar otras habitaciones o espacios de la vivienda sin el consentimiento del propietario. En estos acuerdos el arrendador se compromete a preservar el estado de la vivienda tal y como la recibió cuando comenzó a vivir ahí; este no puede realizar modificaciones u obras en la casa a menos que lo permita el dueño. La excepción ocurre en el caso de que se trate de pequeñas reparaciones que demande el uso ordinario del inmueble.

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La pesadilla de las comunidades de propietarios: los vecinos morosos

Para lograr el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios, todos los vecinos tienen la obligación de contribuir con una cuota comunitaria que destinan para gastos de mantenimiento, fondo de reserva de la comunidad y servicios contratados. Sin embargo, es común que un propietario comience a acumular retrasos en los pagos, lo cual puede disminuir la inversión general para las reformas de las áreas comunes, así como crear desacuerdos entre los propios vecinos.

En Ollé Bertrán presentamos algunas recomendaciones para que la Junta de Propietarios pueda lidiar con la problemática de los vecinos morosos.

Según el “Estudio Global sobre la Morosidad” elaborado por CGCAFE, un 50% de la deuda comunitaria recae en vecinos que por su situación económica no pueden hacer frente a los pagos, pero curiosamente la otra mitad corresponde a propietarios que no quieren pagar. De este último 50%, el 25% no cancela el monto acordado aunque sí puede hacer frente al pago, mientras que el otro 25% son entidades financieras y sociedades inmobiliarias que son propietarias de los inmuebles y no se hacen cargo de sus deudas con la comunidad.

 Es importante saber que si un vecino no está de acuerdo con un determinado gasto, deberá debatirlo y exponerlo en Junta General de Propietarios. Pero si se realiza una votación y la mayoría aprueba el gasto, todos los propietarios deberán hacer frente a ese pago. Si a pesar de eso, la persona sigue en desacuerdo, podrá intentar impugnar el acuerdo judicialmente,  pero el gasto ya será exigible en los términos de la aprobación.

Tratar con un moroso

Las deudas se deben reclamar al titular de la vivienda en el momento en que comiencen a presentarse los impagos. Claro que si quien reside en la vivienda es un inquilino, este no es responsable del pago de estas cuotas comunitarias. En principio es conveniente hacer una notificación personal al vecino, respetando su privacidad y así tener constancia de que este está al día con sus pagos.

Luego se procederá a enviar una correspondencia a su domicilio, para lo que se aconseja usar un servicio que incluya verificación de la recepción.

En caso de que el propietario no atienda la deuda, las entidades públicas serán quienes procedan a informar al moroso de sus responsabilidades y deberán exhortarlo a cumplir sus compromisos. Mientras no sea así, un propietario moroso pierde el derecho a votar para las decisiones sobre la comunidad que se discutan en una Junta General de Propietarios.

Todas las notificaciones dirigidas y con relación al deudor, deberán ser recogidas a fin de poder ser utilizadas como prueba de las reclamaciones que se han hecho.

La vía judicial

Si tratar de ser amable no da resultado, la comunidad de propietarios está en su derecho de emprender acciones judiciales contra el vecino moroso previo acuerdo en una Junta Extraordinaria donde se autoriza al Presidente o Administrador a encabezar el procedimiento. En esa reunión, la comunidad también debe aprobar la contratación de un abogado que acompañe a la junta al momento de presentar el reclamo en el juzgado.

Los representantes de la comunidad dispondrán de un plazo de 3 meses para iniciar el proceso judicial, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal Catalana (LPHC) y su Código Civil. Es necesario acordar cuál es el importe que se le exigirá reclamar al moroso. “La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal establecido por la legislación procesal” indica el artículo 553-47

En caso de que el demandado no comparezca ante el tribunal, éste deberá de hacer frente a sus pagos o correr el riesgo de que el juez ordene la ejecución de sus bienes con fin de saldar la deuda, pudiendo ser embargados hasta cubrir la cantidad adeudada.

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Dale un toque moderno a tu hogar con accesorios vintage

Desde que estilo el vintage es una en tendencia, ha estado presente en la  vestimenta, el maquillaje y, por supuesto, en los detalles de la decoración de viviendas y oficinas, ya que aporta una sensación relajada y creativa.

Los especialistas en interiorismo y decoración de interiores de Ollé Bertrán te recomiendan tener en cuenta varios objetos para situar en tu hogar y lograr ese toque vintage, de igual forma ponen a tu disposición sus servicios si tienes alguna duda.

Llamada al pasado

En estos tiempos en que los teléfonos móviles han logrado desplazar casi por completo a los teléfonos fijos, un detalle que salta a la vista de cualquier sala de estar o escritorio es el particular estilo de los teléfonos que se usaban en los años setenta: esos donde para marcar cada número había que darle toda la vuelta a la rueda en el centro de la estructura. Aún y si no funcionan para comunicarse, será un accesorio que dará de qué hablar.

Máquina del estilo

Las nuevas generaciones desconocen la mística de utilizar las máquinas de escribir para redactar una carta o un trabajo, así como tener que ser sumamente cuidadosos y precisos para evitar errores y tener que utilizar miles de hojas nuevas. Ahora, este artefacto puede ser un elemento de decoración que aporta un estilo romántico e intelectual y que encaja a la perfección en los ambientes modernos.

Las primeras versiones

Muchos especialistas internacionales, cuentan que les gusta elegir como muebles y accesorios cosas de las que no tiene referencia, les gusta explorar en mercadillos o que restaura piezas que encuentran en la calle. Una de sus piezas más destacadas en un antiguo ordenador de la marca Macintosh que data de 1990.

Vajilla antigua en las paredes

Todos recuerdan esos platos de porcelana que coleccionaban nuestras abuelas con dibujos de frutas o pececitos. Pues ahora han vuelto para ser accesorios con los que se pueden resaltar paredes vacías del hogar y así, decirle adiós a decoraciones más habituales como los cuadros. Utilizar una vajilla antigua puede ser una opción muy original, en especial si la pared es blanca porque se puede jugar mucho con los colores y con la distribución geométrica de las piezas.

Carteles retro y mapamundis

Una alternativa para darle un toque internacional a tu hogar es colgar un mapamundi como un cuadro en la sala de estar o incluso en una habitación. ¡Prueba colgar uno en tu hogar!

También funcionan los carteles antiguos que por sus tipografías y diseños rompen con la decoración tradicional. Quizá toque restaurar algunos, pero al final tendrás una pieza ideal. Este tipo de tesoros pueden encontrarse en tiendas de antigüedades y puede tratarse de posters de películas o músicos, matrículas viejas o señales de tránsito.

Captando recuerdos

Las cámaras son uno de esos objetos que constantemente se están modernizando y son un ejemplo de cómo transcurre el tiempo. Cada modelo ha tenido su look particular y mientras más antiguas son, usualmente es más sencillo su diseño y mecanismo. Así que una colección o un par de cámaras retro serán ideales para decorar un estante, la biblioteca o el escritorio.

Notas sentimentales

Una diseñadora de joyas, tiene en su casa de Barcelona una colección de radios antiguas. Explica que estos son objetos de decoración únicos y que además tienen un valor sentimental porque pertenecieron a su familia, por lo que le recuerdan sus raíces italianas: “Les tengo especial cariño”, expresó. La cocina puede ser un buen espacio para exhibir estas piezas.

Si quieres darle un toque moderno y chic a tu hogar con toques vintage o cualquier otro estilo, no dudes en contactar con nuestros especialistas de Ollé Bertrán.