Ollé Bertrán

5 elementos que tienes que evaluar antes de contratar una hipoteca fija

La hipoteca es un derecho de garantía económica, concebida con el objetivo de asegurar la adquisición de un inmueble con un valor establecido. Este acuerdo consensuado entre acreedor y propietario se rige bajo diversas normas que deben cumplirse en un lapso determinado. De ser endeble el acuerdo, la deuda no satisfecha promoverá la venta forzosa del bien agravado, suprimiendo los derechos del consumidor.

En este contexto, la hipoteca fija está desplazando con sutileza a la variable, terreno adjudicado a la tipología fija debido a su condición estable, como característica principal. Quizás, esta sería la razón fundamental que explica la popularidad y fama que transita a pasos agigantados que este tipo de hipotecas exhibe en el mundo financiero. Sin embargo, como cualquier producto tiene algunos elementos a los que hay que prestarle mucha atención y no deben de ninguna manera pasarse por alto.

Hay 5 aspectos a los que se les debe prestar atención antes de seleccionar esta clase de préstamos:

Tipo de interés

Existe la posibilidad de que hayas visto anuncios o propuestas de hipotecas fijas con un porcentaje aproximado de 1,5% de interés. Resulta muy atractivo, llamativo y sustancioso, pero esta propuesta tiene un as bajo la manga. El rostro oculto de esta oferta está en el plazo de amortización máximo. Esto quiere decir que el pago de las deudas por períodos no suele mantenerse como cifra única. La cuota resultante será alta y estará por encima de la capacidad de endeudamiento. Al pasar los años bajará la cuota pero el interés sufrirá un incremento paulatino.

Plazo

El control de las propuestas del Euribor en el mundo financiero, tipo europeo de oferta interbancaria, nos ha llevado a considerar a la hipoteca con una duración de tres décadas como una realidad frecuente y normal. En el caso de las hipotecas fijas, no alcanzan estos lapsos de amortización tan prologando. Hasta ahora el máximo de plazo establecido puede llegar a los 25 años, pero existe la posibilidad de que el tipo de interés pierda vistosidad ya que se fijará un porcentaje más abultado, a tal punto de llegar a 2,5% o 3%. En este sentido, el banco exigirá una vinculación rigurosa con el propietario en potencia.

Vinculación

Las hipotecas fijas suelen ser más caras que las variables, bajo el precepto de la situación actual del Euríbor. Las fijas no están libres de vinculaciones, aunque sean menos. Las variables pueden ser la contratación adicionales de otros servicios como el seguro de vida o plan de pensiones, con que se reduce la cifra diferencial. En las fijas, debido a que el interés siempre es el mismo, la contraprestación de estos no tiene ningún valor.

Comisión de riesgo

Esta comisión cumple funciones y es aplicada, de forma exclusiva, a las hipotecas fijas. Esta modalidad era, hasta hace unos años, una total rareza en el sistema bancario debido a que todos los tipos hipotecarios estaban referenciados a tipos de interés variables.

La comisión de riesgo conlleva una posible comisión en caso de querer amortizar una parte o la totalidad de la hipoteca con anticipación. Esta se suma a la antigua comisión de cancelación.  En otro sentido, es necesario mencionar que esta penalización tendría lugar en caso de que haya una amortización total que genere una pérdida de ingresos para la institución bancaria. Esta comisión suele incluirse a modo de cláusula en el contrato, el banco debe informar para que pueda ser consensuada.

Esta comisión fue integrada como novedad en el artículo 9 de la ley 41/2007, en la que se tiene como justificación que si la entidad ha prestado un dinero al tipo fijo, tiene la expectativa de este rendimiento del dinero prestado durante toda la vida del préstamo.  Si en lapsos futuros, el deudor quiere devolver todo o parte de él,  pueden darse dos situaciones: que el mercado esté prestando a un tipo de interés fijo superior o que la media del mercado sea inferior a los préstamos en particular.  Si la medida es superior, el banco puede volver a prestar ese dinero con rendimiento superior, por lo tanto, no hay lugar a compensación. Pero, si es inferior y el deudor quiere hacer una amortización anticipada, deberá cancelar esta segunda compensación por desistimiento.

Porcentaje financiado

A pesar de los cambios, las hipotecas fijas eran un producto enfocado al cliente solvente. Esto se debía a que estos préstamos abarcaban un máximo del 60 % del valor de la tasación de la vivienda. En los últimos años, se ha ido subiendo al 80%, en la actualidad se encuentran algunas hipotecas al 100%.  Es lógico que, cuanto menor sea el porcentaje financiado, mayor cantidad de dinero ahorrado se necesitará como punto de partida.