Ollé Bertrán

Qué son las Socimis y cómo están en la actualidad

Las Socimis o Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, son un vehículo de inversión muy de moda en nuestro país, que se aprobó en la ley 11/2009 y cuyo encaje legal no convenció y se volvió a modificar tres años después, con una última modificación que podemos encontrar en la ley 121/15.

El escenario donde se produjo la creación de las Socimis en España era en plena crisis del sector inmobiliario, con lo que se crearon facilidades e incentivos fiscales para su puesta en marcha, ya que en esos años nadie invertía en vivienda. Y se produjeron algunos cambios en los requisitos desde su primera aprobación, tales como:

  • El capital social mínimo para su creación se quedó en 5 millones (en vez de los 20 millones que se requerían al principio)
  • Las Socimis se podían crear con un solo activo
  • Están obligados a invertir en bolsa
  • Están obligados a repartir dividendos de al menos el 80% de las rentas
  • Se eliminaron los límites de endeudamiento de la sociedad.

Estas sociedades proceden de la versión americana de REIT (Real Estate Investment Trust) que es una inversión financiera que apareció en EEUU en la década de los 60 y que llegó a Europa para canalizar las inversiones inmobiliarias a través de las sociedades que cotizan en bolsa.  

La actividad principal de las Socimis es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos (pisos, locales, centros comerciales, naves logísticas, etc.) para posteriormente alquilarlos o como participación en el capital de otra Socimi.

Los requisitos para crear una Socimi son:

  • Debe cotizar en un mercado regulado como el español o el europeo.
  • Debe realizar al menos una inversión del 80% de su activo en inmuebles urbanos, ofrecidos en alquileres o acciones conjuntas con otras SOCIMIs.
  • Tienen que tener un mínimo de 3 años de explotación en arrendamiento antes de poder ser vendidos, y de 7 años para desarrollos propios.
  • No hay un mínimo de inmuebles activos.
  • El capital social mínimo de la SOCIMI puede ser de unos 5 millones de euros.
  • Reparto de dividendos: 90% del beneficio bruto de explotación, 100% de los dividendos de otras SOCIMIs y 50% de las plusvalías de los inmuebles.
  • El free float o capital flotante mínimo será de dos millones o el 25 % del capital social.
  • Los resultados de las compañías deben presentar informes de cuentas cada 6 meses.

Todo esto conlleva que las Socimis sean una forma de inversión que requiere una gran transparencia. De hecho, es un producto que está funcionando con bastante éxito en España, ya que cuentan con todas estas ventajas:

  • Están obligados a crear una inversión con contratos largos, mínimo a cinco años.
  • Tributación en líneas generales en un régimen fiscal privilegiado tributando por el Impuesto sobre Sociedades a un 18 % sobre el resultado de la sociedad y sus ajustes.
  • Si más de la mitad del activo o inmueble son pisos en alquiler existe una bonificación del 20 % sobre las rentas generadas por las mismas.
  • Los socios tienen un tratamiento excelente: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
  • Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total.
  • Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en operaciones de constitución, aportaciones que no conlleven dinero y ampliación de capital
  • Y están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.

Las empresas ven en este tipo de inversión unas rentabilidades atractivas con unos resultados interesantes, y según los expertos, con la recuperación del mercado inmobiliario, este crecimiento se está llevando a cabo a un buen ritmo y las perspectivas se centran especialmente en el sector de la logística y de oficinas.

Ollé Bertrán

Comprar una casa rural para alquilar

El turismo rural se define como la práctica del turismo en un entorno campestre, a menudo alejado de los núcleos urbanos, ya sea un pueblo o zonas en las afueras de la ciudad.

Esta actividad comenzó a tener su auge en España allá por el 2001, donde se pasó de unas casi seis mil casas rurales existentes, a triplicar esa cifra en algo más que una década.

Pero para abrir una casa rural hay que seguir una serie de pasos:

  1. Analizar si la casa reúne las condiciones adecuadas para desarrollar esta actividad. Es decir, hay que hacer un estudio de viabilidad tanto técnico como económico y determinar cuestiones tales como, si es legal, el tipo de establecimiento, cuántas habitaciones puede tener, qué coste llevará la rehabilitación, etc.

Normalmente, cada comunidad tiene su propia normativa, y hay que informarse bien para dar respuesta a estas preguntas.

  • Decoración y estética: este tipo de alojamientos se diferencian de un hotel o de otros sitios porque la gente va buscando ciertas comodidades pero en un lugar rural. Lo mejor es respetar la estructura original de la casa, potenciando los elementos de construcción como la piedra o la madera y añadiendo elementos de decoración de casas antiguas, junto con materiales naturales como fibras vegetales, en definitiva, todo lo que sea acorde con estar en contacto con la naturaleza.
  • Trámites: en general, el proceso para que podamos poner en marcha nuestra casa rural está entre uno y dos años. Si se trata de una edificación menos se pedirá una licencia y si es una obra más grande habrá que pedir un proyecto visado al Colegio de Arquitectos. Luego hay que solicitar la licencia de apertura en el Ayuntamiento y pagar las tasas. Asimismo, hay que dar de alta fiscal a la vivienda con la categoría de Alojamiento Rural en Hacienda.

El hecho de comprar una casa rural para alquilarla supone una buena fuente de ingresos, ya que el turismo rural sigue siendo muy importante en nuestro país y hay muchísimas personas que eligen esta forma de alojamiento para pasar sus vacaciones, pero no todo son ventajas. Aquí enumeramos algunas de las preocupaciones que asaltan a los dueños de casas rurales:

  • Valoraciones: todos sabemos que estar expuestos en las redes sociales es muy positivo para ganar publicidad, pero no siempre hay comentarios positivos, y si por casualidad algún cliente pone alguna queja, esto influirá en las futuras reservas, con lo que podemos encontrar clientes que intentarán coaccionar al propietario para que les rebaje el precio o les dé algún día gratis a cambio de no poner una valoración negativa.
  • Aumento de precio de los suministros: la luz, el gas, el agua… son suministros cuyo precio aumenta de año en año, con lo que los propietarios también deben aumentar el precio del alquiler, sobre todo para compensar el gasto que hacen algunos inquilinos, muchas veces descompensado. Aquí, la solución podría pasar por buscar sistemas de control que regulen los gastos.
  • Estafas o timos: si los clientes deben tener cuidado con las estafas en Internet de portales que anuncian alojamientos que luego no existen, los propietarios tampoco están exentos de estas malas prácticas, como pagos con cheques sin fondo o con tarjetas robadas.
  • Reservas: ya hay propietarios que obligan a reservar por un cierto número de noches, ya que la mayoría reservan de sábado a domingo (es decir, una noche) cuando realmente están haciendo uso de la casa durante dos días y en fin de semana…
  • Cancelaciones: el hecho de que se pueda cancelar gratuitamente hasta 24 horas antes de la llegada, supone una ventaja para el cliente, pero no para el propietario, que se queda a última hora sin huéspedes y sin tiempo para poder ocupar la casa de nuevo. Esto podría evitarse, abonando un porcentaje de la reserva para que el dueño no pierda todo el dinero.

A pesar de todas estas cuestiones, comprar una casa rural para alquilarla sigue siendo una opción muy rentable, ya que, como hemos apuntado este turismo sigue en auge y además no es un turismo estacional, puesto que los clientes buscan una estancia en un entorno rústico y natural durante todo el año.