Ollé Bertrán

La pesadilla de las comunidades de propietarios: los vecinos morosos

Para lograr el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios, todos los vecinos tienen la obligación de contribuir con una cuota comunitaria que destinan para gastos de mantenimiento, fondo de reserva de la comunidad y servicios contratados. Sin embargo, es común que un propietario comience a acumular retrasos en los pagos, lo cual puede disminuir la inversión general para las reformas de las áreas comunes, así como crear desacuerdos entre los propios vecinos.

En Ollé Bertrán presentamos algunas recomendaciones para que la Junta de Propietarios pueda lidiar con la problemática de los vecinos morosos.

Según el “Estudio Global sobre la Morosidad” elaborado por CGCAFE, un 50% de la deuda comunitaria recae en vecinos que por su situación económica no pueden hacer frente a los pagos, pero curiosamente la otra mitad corresponde a propietarios que no quieren pagar. De este último 50%, el 25% no cancela el monto acordado aunque sí puede hacer frente al pago, mientras que el otro 25% son entidades financieras y sociedades inmobiliarias que son propietarias de los inmuebles y no se hacen cargo de sus deudas con la comunidad.

 Es importante saber que si un vecino no está de acuerdo con un determinado gasto, deberá debatirlo y exponerlo en Junta General de Propietarios. Pero si se realiza una votación y la mayoría aprueba el gasto, todos los propietarios deberán hacer frente a ese pago. Si a pesar de eso, la persona sigue en desacuerdo, podrá intentar impugnar el acuerdo judicialmente,  pero el gasto ya será exigible en los términos de la aprobación.

Tratar con un moroso

Las deudas se deben reclamar al titular de la vivienda en el momento en que comiencen a presentarse los impagos. Claro que si quien reside en la vivienda es un inquilino, este no es responsable del pago de estas cuotas comunitarias. En principio es conveniente hacer una notificación personal al vecino, respetando su privacidad y así tener constancia de que este está al día con sus pagos.

Luego se procederá a enviar una correspondencia a su domicilio, para lo que se aconseja usar un servicio que incluya verificación de la recepción.

En caso de que el propietario no atienda la deuda, las entidades públicas serán quienes procedan a informar al moroso de sus responsabilidades y deberán exhortarlo a cumplir sus compromisos. Mientras no sea así, un propietario moroso pierde el derecho a votar para las decisiones sobre la comunidad que se discutan en una Junta General de Propietarios.

Todas las notificaciones dirigidas y con relación al deudor, deberán ser recogidas a fin de poder ser utilizadas como prueba de las reclamaciones que se han hecho.

La vía judicial

Si tratar de ser amable no da resultado, la comunidad de propietarios está en su derecho de emprender acciones judiciales contra el vecino moroso previo acuerdo en una Junta Extraordinaria donde se autoriza al Presidente o Administrador a encabezar el procedimiento. En esa reunión, la comunidad también debe aprobar la contratación de un abogado que acompañe a la junta al momento de presentar el reclamo en el juzgado.

Los representantes de la comunidad dispondrán de un plazo de 3 meses para iniciar el proceso judicial, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal Catalana (LPHC) y su Código Civil. Es necesario acordar cuál es el importe que se le exigirá reclamar al moroso. “La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal establecido por la legislación procesal” indica el artículo 553-47

En caso de que el demandado no comparezca ante el tribunal, éste deberá de hacer frente a sus pagos o correr el riesgo de que el juez ordene la ejecución de sus bienes con fin de saldar la deuda, pudiendo ser embargados hasta cubrir la cantidad adeudada.