Ollé Bertrán

Qué hacer en la comunidad cuando hay un vecino moroso

Sabemos que ninguna comunidad está exenta de que haya un vecino que empiece a dejar de pagar las cuotas y la deuda vaya subiendo de manera considerable.

Desde nuestra agencia Inmobiliaria Ollé Bertrán, tenemos un equipo de profesionales dónde aglutinamos Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, administradores de fincas, economistas y abogados, y con la formación y la experiencia de estos últimos, vamos a explicar aquí que podéis hacer si os encontráis un vecino moroso en una comunidad de propietarios.

Está claro que existe una gran casuística y hay muchas circunstancias por las que una persona deja de pagar la cuota de la comunidad y se convierte en un vecino moroso, por eso podríamos distinguir entre dos tipos de moroso en las comunidades de propietarios, el moroso ocasional, que puede ser alguien que ha perdido su trabajo y que durante un periodo de tiempo, mientras no encuentra trabajo, deja de pagar la cuota, pero que cuando su situación se regulariza, se pone al día con su deuda; y el moroso profesional, para los que la solución suele ser llevarlos directamente a los tribunales.

Para reclamar una deuda a un vecino tiene que contar con tres pasos previos y obligatorios:

  1. Celebración de una junta de propietarios que esté debidamente convocada y en la que se acuerde aprobar la certificación y liquidación de la deuda, así como autorizar al Presidente o administrador de la comunidad para que la exija judicialmente.
  2. Redactar el acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios en la que se acordará la certificación y liquidación de la deuda del vecino moroso.

El acta deberá constar de los requisitos esenciales tales como, fecha, lugar, convocatoria, asistentes, acuerdos       , y debe ir firmada por el Presidente y/o Administrador.

  • Redactar el certificado-liquidación de deuda, qué tendrá forma de carta dirigida al propietario deudor y donde se expresará que a través de la Junta de propietarios, se aprobó la liquidación de la deuda y se acordó emprender acciones judiciales para reclamarla, facultando al presidente a realizar los actos necesarios para este fin.

En esta carta, que es un paso previo a la demanda, tiene que constar que en un plazo de X días tendrá que proceder al pago de la cantidad reclamada, que en caso de que no hacerlo, se producirá la reclamación judicial donde le corresponderán al pago de las costas procesales.

Lo común en los tres pasos es que la información de las distintas convocatorias, se notificará por carta certificada con acuse de recibo burofax o correo electrónico (si el propietario ha dado su consentimiento), si no, se publicará en el tablón de la comunidad o en un lugar visible, ya que a los 3 días y conforme al artículo 9h de la Ley de Propiedad Horizontal, este aviso se convertirá en una notificación.

Hay que tener en cuenta en la decisión de acudir a los tribunales compete a la Junta de Vecinos y se debe votar por mayoría simple. Los propietarios que no estén a cargo no tienen derecho a voto pero si a ser escuchados. Una vez que el Procedimiento Monitorio regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y empleado para deudas liquidas y exigibles y con documentos probatorio, requerirá la certificación del acuerdo de liquidación de la deuda acordada por la comunidad. Una vez hecho esto el administrador le dirigirá un burofax al vecino que tiene la deuda para reclamar el pago y poner en marcha el procedimiento.

Este Procedimiento Monitorio puede durar entre 3 y 4 meses dependiendo de cada juzgado y del lugar donde se encuentre el inmueble.

El vecino moroso puede oponerse a este escrito y en ese caso la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de los bienes, siendo exigibles los honorarios del abogado o el procurador que se contraten, aunque no sea obligatoria su intervención. Es la comunidad la que debe demostrar documentalmente que existe la deuda, aunque luego será el juez quien pedirá que se pague o se embargue.

No obstante, hay que considerar que el plazo que tiene una Comunidad de Propietarios para reclamar una deuda es de cinco años.