Ollé Bertrán

El malson de les comunitats de propietaris: els veïns morosos

 Per aconseguir el bon funcionament d’una comunitat de propietaris, tots els veïns tenen l’obligació de contribuir amb una quota comunitària que destinen per a despeses de manteniment, fons de reserva de la comunitat i serveis contractats. No obstant això, és comú que un propietari comenci a acumular retards en els pagaments, la qual cosa pot disminuir la inversió general per a les reformes de les àrees comunes, així com crear desacords entre els mateixos veïns.

En Ollé Bertrán presentem algunes recomanacions perquè la Junta de Propietaris pugui lluitar amb la problemàtica dels veïns morosos.

Segons l ‘ “Estudi Global sobre la Morositat” elaborat per CGCAFE, un 50% del deute comunitària recau en veïns que per la seva situació econòmica no poden fer front als pagaments, però curiosament l’altra meitat correspon a propietaris que no volen pagar. D’aquest últim 50%, el 25% no cancel·la la suma acordat encara que sí pot fer front al pagament, mentre que l’altre 25% són entitats financeres i societats immobiliàries que són propietàries dels immobles i no es fan càrrec dels seus deutes amb la comunitat.

És important saber que si un veí no està d’acord amb una determinada despesa, haurà debatre i exposar-lo en Junta General de Propietaris. Però si es realitza una votació i la majoria aprova la despesa, tots els propietaris hauran de fer front a aquest pagament. Si tot i això, la persona segueix en desacord, podrà intentar impugnar l’acord judicialment, però la despesa ja serà exigible en els termes de l’aprovació.

Tractar amb un morós

Els deutes s’han de reclamar al titular de l’habitatge en el moment en què comencin a presentar-se els impagaments. És clar que si qui resideix a l’habitatge és un llogater, aquest no és responsable del pagament d’aquestes quotes comunitàries. En principi és convenient fer una notificació personal al veí, respectant la seva privacitat i així tenir constància que aquest està al dia amb els pagaments.

Després es procedirà a enviar una correspondència al seu domicili, per la qual cosa s’aconsella utilitzar un servei que inclogui verificació de la recepció.

En cas que el propietari no atengui el deute, les entitats públiques seran els que procedeixin a informar el morós de les seves responsabilitats i han de exhortar a complir els seus compromisos. Mentre no sigui així, un propietari morós perd el dret a votar per les decisions sobre la comunitat que es discuteixin en una junta general de propietaris.

Totes les notificacions dirigides i amb relació al deutor, s’han de recollir per tal de poder ser utilitzades com a prova de les reclamacions que s’han fet.

La via judicial

Si tractar de ser amable no dóna resultat, la comunitat de propietaris està en el seu dret d’emprendre accions judicials contra el veí morós previ acord en una junta extraordinària on s’autoritza al President o Administrador a encapçalar el procediment. En aquesta reunió, la comunitat també ha d’aprovar la contractació d’un advocat que acompanyi la junta al moment de presentar el reclam al jutjat.

Els representants de la comunitat disposaran d’un termini de 3 mesos per iniciar el procés judicial, d’acord amb el que estableix la Llei de Propietat Horitzontal Catalana (LPHC) i el seu Codi Civil. Cal acordar quin és l’import que se li exigirà reclamar al morós. “La comunitat pot reclamar totes les quantitats que li siguin degudes per l’impagament de les despeses comunes, tant si són ordinaris com extraordinaris, o del fons de reserva, mitjançant el procés monitori especial aplicable a les comunitats de propietaris d’immobles en règim de propietat horitzontal que estableix la legislació processal “indica l’article 553-47

En cas que el demandat no comparegui davant el tribunal, aquest haurà de fer front als seus pagaments o córrer el risc que el jutge ordeni l’execució dels seus béns amb finalitat de saldar el deute, i poden ser embargats fins a cobrir la quantitat deguda.