Ollé Bertrán

Què has de saber al pactar un contracte de lloguer

En llogar un immoble és clau establir un acord entre el propietari i el llogater i, si bé és vàlid fer un contracte de paraula, el recomanable és deixar per escrit les condicions de la negociació, l’import de la renda i altres aspectes que hauran de quedar clars des de l’inici. Aquest document servirà com una prova dels acords establerts i permetrà aclarir inconvenients que puguin sorgir entre les parts. Si a més, el contracte és consignat en un document públic, és a dir, que un notari dóna fe del seu contingut, pot ser més eficaç en un judici i fora d’ell.

Què diu la legislació sobre el lloguer?

La reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans en 2013 va buscar flexibilitzar i fomentar el mercat de lloguer d’habitatges i reduir a tres anys la durada mínima de l’arrendament d’habitatge habitual. “Si aquest fos inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a tres anys, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb trenta dies d’antelació a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo “, assenyala la LAU.

També es va canviar la pròrroga tàcita de tres a un any, de manera que si arriba la data de culminació del contracte, després de mínim tres anys, i si cap de les parts notifica a l’altra la seva voluntat de no continuar l’acord, aquest es s’estendrà durant un any més.

Tenint en compte la facultat de l’arrendador de recuperar l’habitatge per destinar-la a habitatge permanent, el legislador ha de mantenir els supòsits de necessitat reconeguts en l’anterior Llei, però després de la reforma, no exigeix que en el contracte hagen d’especificar les possibles causes, bastant amb que hagi transcorregut el primer any del contracte i l’arrendador cursi preavís a l’arrendatari amb almenys dos mesos d’antelació.

Un altre detall que necessiten saber els inquilins és que un arrendatari pot desistir del contracte després de sis mesos que aquest entri en vigència, sempre que ho comuniqui amb mínim 30 dies d’antelació. Aquest és un cas on l’acord escrit pren força, perquè en ell les parts poden preveure aquesta situació i establir que, en aquest cas, el propietari de l’immoble haurà d’indemnitzar l’arrendador amb un import equivalent a un mes de renda per cada any del contracte que resta per complir.

I sobre la renda?

El propietari de l’immoble i el llogater tenen la llibertat de pactar l’índex pel qual van a revisar i actualitzar el preu del lloguer. El Govern d’Espanya ha canviat la llei perquè aquest tipus de contractes no pateixi els vaivens de l’economia i des l’1 d’abril de 2015 s’aplica l’Índex de Garantia de la Competitivitat (IGC), més estable, en cas de no haver acord explícit. No obstant això, els experts confirmen que l’IPC (Índex de Preus de Consum) segueix sent la principal referència per revisar les rendes. A més, hi ha altres índexs d’actualització de rendes promoguts per empreses privades com el ‘Arca’ de Lloguer Segur.

Què ha de complir l’arrendador?

Un inquilí ha de realitzar el pagament mensual de la renda del lloguer en els 7 primers dies del mes, en el lloc i mitjançant el procediment que acorden les parts. En aquest punt cal tenir en compte que la legislació vigent introduir la possibilitat que en els contractes d’arrendament s’acordi lliurement per les parts que, durant un termini determinat, l’obligació de pagament de la renda pugui reemplaçar-se total o parcialment pel compromís l’arrendatari de reformar o rehabilitar l’immoble.

Un altre detall important és que l’inquilí no ha de subarrendar altres habitacions o espais de l’habitatge sense el consentiment del propietari. En aquests acords l’arrendador es compromet a preservar l’estat de l’habitatge tal com la va rebre quan va començar a viure aquí; aquest no pot realitzar modificacions o obres a la casa llevat que ho permeti l’amo. L’excepció ocorre en el cas que es tracti de petites reparacions que demani l’ús ordinari de l’immoble.