Ollé Bertrán

He heretat un immoble com puc vendre?

Són molts els casos de les persones que reben un immoble una herència i és llavors quan sorgeixen diferents dubtes com quant pot costar heretar aquest immoble o si es pot vendre un habitatge heretada.

Les opcions una vegada que s’hereta un habitatge dependrà de les necessitats i del que el propietari vulgui fer, ja que sempre hi ha l’opció de quedar-se’l per a ús personal, llogar-lo per poder obtenir rendibilitat a mig-llarg termini o de vendre-ho perquè la rendibilitat sigui de forma immediata.

Tenint en compte que no hi ha un temps determinat per poder vendre un habitatge que s’ha heretat, sí que cal tenir en compte una sèrie de passos i de tràmits a seguir per poder vendre-la.

  1. El primer pas és recopilar tota la documentació necessària pel que fa a l’herència entre la qual s’inclou el certificat de defunció i el certificat d’últimes voluntats, per conèixer si hi ha testament i en quina notaria es troba. El certificat defunció es sol·licita en la pròpia funerària o en el Registre Civil i el certificat d’últimes voluntats es pot sol·licitar 15 dies després de la mort en el Registre General d’actes d’últimes voluntats i per a això, cal presentar el certificat de defunció i el pagament de la taxa corresponent.
  2. Un cop a la notaria es procedirà a realitzar l’escriptura d’adjudicació de l’herència i les escriptures de la casa signant davant notari, i això és fonamental per poder canviar el nom de la titular de l’habitatge i poder realitzar la venda posterior.
  3. Un cop som titulars de l’habitatge cal liquidar dos impostos:
    1. L’Impost de Successions i Donacions: que depèn de cada comunitat autònoma i per al qual comptem amb un termini de sis mesos amb possibilitat de pròrroga si es demana per poder abonar-lo. A Catalunya l’impost de successions depèn de diversos factors:
      1. De la valor de l’habitatge, que com més gran sigui, major quantitat d’impostos haurà de pagar.
      1. De el grau de parentiu, en aquest cas, com més a prop sigui el grau de parentiu menor percentatge caldrà aplicar.
      1. De el patrimoni de la víctima, és a dir, l’impost serà més gran si la persona compta amb un gran patrimoni.
      1. De el tipus d’habitatge, ja que si l’habitatge heretat era la residència habitual de la persona morta i els hereus són el / la cònjuge i / o els seus fills, es pot arribar a tenir una bonificació de l’99%.
    1. L’Impost sobre l’Increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana o plusvàlua municipal que grava la re valorització de el terreny durant els anys en que el mort ha estat propietari de l’immoble. Amb aquest impost cal tenir en compte que si no s’efectua la venda de l’habitatge durant l’any en que s’ha heretat, caldrà tornar a pagar l’impost a l’any següent.
  4. Amb els impostos liquidats i tota la documentació anterior s’ha d’anar a el Registre de la Propietat per poder canviar la titularitat de l’immoble al nostre nom. Per a això, caldrà lliurar una documentació determinada depenent de si existeix o no testament i de si hi ha un o més hereus.

En el moment en que hàgim realitzat tots aquests tràmits, estarem en condicions de poder posar l’immoble a la venda, el més recomanable és fer-ho a través d’una agència immobiliària, ja que ells poden assessorar-nos durant tot el procés fins al moment en què som propietaris de l’immoble i ens ajudaran a gestionar tota la documentació i els tràmits necessaris incloent els impostos, i un cop som propietaris poden gestionar tot el tema de la venda de l’immoble, sobretot, en el cas que no tinguem molt de temps per poder dedicar-nos a la venda o en el cas que hi hagi més hereus, ja que la nostra agència immobiliària vetllarà pels nostres interessos i aconseguirà els millors resultats i que puguem vendre l’immoble com més aviat millor.

En Ollé Bertrán disposem d’un servei d’assessoria jurídica on posem la nostra experiència tant jurídica com a fiscal a el servei dels nostres clients per ajudar-los a minimitzar els riscos de qualsevol operació, incloent l’assessorament en la tramitació d’herències.

Ollé Bertrán

Els avantatges de preparar un habitatge per llogar més ràpid

Al nostre país, cada vegada tenim més assumit que per poder vendre o llogar un habitatge cal realitzar una sèrie de millores, entre les que es poden incloure reformes, perquè la venda o el lloguer es facin ràpid i es tregui una bona rendibilitat.

És clar que davant l’oferta existent, cal poder diferenciar-se per poder cridar l’atenció dels futurs inquilins i per a això, cal invertir en la preparació de l’habitatge per poder llogar més ràpid, aquests són alguns consells bàsics.

  • Donar una nova capa de pintura: El primer que cal fer és aprofitar per donar una nova capa de pintura, de manera que la casa presenti un aspecte completament nou i renovat, com no sabem els gustos dels futurs inquilins, el millor serà optar per colors neutres que a més ajuden a l’amplitud visual i que hi hagi major lluminositat.
  • Millorar la il·luminació: És un aspecte fonamental de qualsevol habitatge, el millor és crear punts de llum que contribueixin a diferenciar espais i potenciar la llum en llocs on hi hagi menys.
  • Canviar els sòls: El sòl pateix molt desgast i un sòl nou millora molt l’aspecte d’un habitatge. No cal gastar-nos massa diners però és preferible renovar per complet el sòl i donar-li un aspecte uniforme a l’habitatge.
  • Redistribuir l’espai: És preferible que hi hagi pocs mobles i que estiguin ben distribuïts i siguin versàtils al fet que hi hagi massa. Al mercat hi ha molts mobles barats i còmodes que poden millorar molt l’aspecte de l’habitatge donant un aspecte més actual.

En aquest punt cal no perdre de cap tipus de decoració personal sinó que els mobles i els objectes siguin neutres i despersonalitzats.

D’altra banda, si et decideixes a llogar l’immoble buit, una bona idea pot ser col·locar mobles de cartró, que ajudin a que les visites tinguin una millor idea de l’espai.

  • Repassar tot i arreglar avaries: Cal fer una revisió general tant de les instal·lacions com de qualsevol objecte o estri que no funcioni i deixar-ho tot en perfectes condicions. En el cas que els electrodomèstics o els estris estiguin massa vells, caldrà substituir-los.
  • Actualitzar cuina i banys: Si no podem fer una reforma completa ni de la cuina ni dels banys, es pot optar per actualitzar-los, per exemple pintant les rajoles o canviant les portes dels armaris, renovant els estris, etc.
  • Tot net i ordenat: Finalment, i no perquè sigui menys important, l’aspecte del nostre habitatge de lloguer ha de ser net i ordenat, és impossible llogar un habitatge que no estigui en bones condicions.

Altres aspectes a tenir en compte el dia de la visita és haver ventilat la casa prèviament però mantenir una temperatura relativament agradable perquè la visita no resulti incòmoda, aquest dia cal prestar especial atenció a la neteja i l’ordre, així mateix, és interessant tenir algun ambientador de alguna olor agradable o posar flors fresques aquest dia perquè l’habitatge faci olor bé.

Si posem en lloguer nostre habitatge a través d’una agència immobiliària ells coneixen perfectament totes aquestes tècniques que ajuden a millorar l’aspecte d’un habitatge per poder llogar-molt abans, així mateix s’encarregaran de realitzar la publicitat adequada perquè el nostre immoble arribi a el major nombre de persones possible. Realitzaran un filtre de futurs inquilins, estudiant tant la seva solvència com les seves característiques particulars perquè fem una tria correcta i atendran totes les trucades i totes les visites, a més ens ajudaran a redactar el contracte de lloguer o d’arrendament perquè tot es faci de una forma legal i amb totes les garanties.

En Ollé Bertrán comptem amb un servei especialitzat en administració de lloguers, vam realitzar estudis de rendibilitat tant per a pisos i locals en venda com de lloguers i traspassos, entre els quals incloem la planificació de reformes, rehabilitacions, reparacions, eliminació de barreres arquitectòniques, etc. Comptem amb un equip professional i especialitzat que assumirà el projecte en la totalitat i s’ocuparà tant dels aspectes tècnics com de l’assessoria jurídica i fiscal necessària per poder dur-lo a terme.

Ollé Bertrán

Posa en ordre la teva casa per al nou any

Acomiadem l’any 2020, un any atípic i marcat per la pandèmia del coronavirus, i vam començar el nou any amb l’esperança que tot a poc a poc vagi a millor, i com sempre, amb la nostra llista personal de propòsits, després d’haver passat un confinament i d’haver de seguir passant molt temps a casa, un d’aquests propòsits hauria de ser poder mantenir la nostra casa neta i ordenada per poder passar tot el temps que necessitem o estiguem obligats a quedar-nos-hi, el millor possible. Per això, des Ollé Bertrán et donem les claus per posar en ordre la teva casa al nou any.

Per poder realitzar una bona neteja a fons i ordenar-ho tot cal seguir una sèrie de passos, començant per fer una bona i correcta planificació de les tasques.

  1. Tria un parell de dies en què puguis disposar de tot el temps per poder realitzar totes les tasques sense interrupcions.
  2. Reuneix tots els estris i els productes que vagis a necessitar per a realitzar la neteja.
  3. Organitza les tasques de neteja per habitacions, el més recomanable és començar per les coses que menys ens agradi fer per deixar el que preferim per al final, així evitaràs cansar-te massa amb coses que mig t’agradin i que després no tinguis massa ganes o energies per fer tasques que et disgusten més.

Aquests són els tres grans passos bàsics que cal començar a contemplar abans de netejar i ordenar la teva casa, per poder seguir facilitant les tasques de neteja, el millor és establir categories: armaris, objectes, llibres, papers … i dins d’aquestes categories que siguin més àmplies, es poden establir subcategories, com per exemple, els armaris, que inclouen roba d’estiu i roba d’hivern, ja que aquestes dues serien subcategories. Una vegada que està tot planificat és el moment de posar-te mans a l’obra:

Desfés-te de tots aquells objectes, roba, llibres i objectes que vostè utilitzes o estan massa vells o espatllats. Resulta força útil que utilitzem una caixa on poder guardar totes aquelles coses que vagis a poder reciclar i donar-los una segona oportunitat.

No només es tracta de realitzar neteja d’armari i descartar tot allò que ja no fas servir o que no et queda bé sinó que això és traslladable a objectes de la cuina, com ara electrodomèstics, objectes que tinguis acumulats i no utilitzis mai, així com la pròpia rebost, descartant tots aquells productes d’alimentació que hagin caducat.

A l’ordenar les prestatgeries, és interessant també revisar aquells llibres antics o que ni tan sols t’hagis llegit i poder reciclar-los, fer un repàs de totes les revistes i fullets que tampoc necessitis i reciclar-los, així com tota la paperassa que es va acumulant dia a dia i que ocupa molt lloc i en canvi no serveix per a res.

Així mateix, i de la mateixa manera en què hem fet neteja de coses físiques també resulta interessant realitzar una neteja digital, Ja que encara que no ens n’adonem, també anem acumulant material digital que encara que no ocupi espai en un lloc físic, sí que resulta irrellevant i ens manté d’alguna manera desordenats: repassa la llista de contactes i elimina a tots aquells que saps que ni cridaves ni vas a trucar, fes el mateix amb totes aquelles aplicacions que tens descarregades al teu mòbil i que mai utilitzes i repassa la teva safata d’entrada i donat de baixa en totes les newsletters que tampoc soles llegir.

Tot aquest treball es pot fer amb l’ajuda de tota la família, de manera que cada un amb la seva edat i la seva pròpia especialització, pugui realitzar determinades tasques per ajudar-te a netejar i ordenar en un menor espai de temps, hi ha més és una manera de que tots s’impliquin i aprenguin a realitzar les seves pròpies tasques d’ordre i neteja amb els seus propis objectes.

Parlar d’ordre i neteja significa afrontar la nostra vida diària d’una manera neta i ordenada en tots els aspectes, tant en el lloc on vivim com a la nostra zona digital, així ens centrarem en les coses que realment importen.

Un cop hagis fet tota aquesta neteja i ordenat el que realment necessites, et donaràs compte que és molt més agradable envoltar-se d’objectes que realment necessitis i et facin feliç i més casa teva es veurà molt més clar.

Ollé Bertrán

¿Quines són les despeses que ha d’assumir el venedor d’un immoble?

La majoria de les persones que posa un immoble en venda, desconeix que aquesta operació també implica una sèrie de despeses, incloent impostos, per això encara que vendre un immoble sempre surt rendible, és interessant saber quines són les despeses que ha d’assumir el venedor de un immoble.

Despeses que assumeix el venedor abans de vendre un habitatge

El venedor d’un immoble ha de disposar d’una documentació específica abans de vendre el seu habitatge entre la qual s’inclou:

  • El certificat d’eficiència energètica: Que és un document que ha d’aportar el venedor tant si ven el seu immoble a través d’una agència immobiliària com si ho fa de forma particular. Aquest document inclou la informació energètica de l’habitatge i s’obté a través d’una empresa especialitzada que enviarà a un tècnic que ens farà un informe per aconseguir l’etiqueta energètica. El preu depèn de l’empresa contractada i de les taxes de l’Ajuntament i pot arribar a costar uns 100 € més IVA a més de les taxes.
  • La cèdula d’habitabilitat: En el cas de Catalunya aquest document és obligatori per vendre un habitatge i certifica que l’immoble compleix amb els requisits mínims de seguretat. Tampoc hi ha un preu estàndard i depèn de l’habitatge i de l’empresa, així com de les taxes de l’Ajuntament. Per a un pis d’uns 80 metres quadrats són aproximadament 120 € amb taxes incloses.
  • La nota simple: És un document bastant econòmic de 9 € que es pot sol·licitar al Registre de la Propietat, i que tot i que és normalment el comprador qui ho sol·licita per comprovar el titular de l’habitatge i que l’immoble estigui lliure de càrregues, és interessant que el venedor ho sol·liciti i comprovar les dades prèviament.

En el cas que en l’habitatge no tingui hipoteca però no estigui cancel·lada en el registre això apareixerà a la nota simple, per tant, haurem de procedir a la cancel·lació registral de la hipoteca, el preu varia en funció de si ho fem a través del nostre banc o una gestoria independent o pel nostre compte anant des dels 1.100 € als 400 €.

Despeses que assumeix el venedor durant la venda d’un habitatge

En el moment en que tenim un comprador, cal realitzar una sèrie de despeses, com són les despeses de l’escriptura pública en la Notaria entre els quals s’inclouen els honoraris de notari i que encara que solen anar a càrrec de comprador, el venedor té de fer-se càrrec de l’escriptura pública de compravenda i les despeses variaran en funció del preu de l’immoble.

Així mateix, si s’ha sol·licitat els serveis d’una agència immobiliària per vendre el pis, caldrà pagar la comissió que oscil·la entre un 3% i un 7% sobre el preu de venda.

Despeses que assumeix el venedor després de vendre un habitatge

Amb la casa ja venuda cal abonar un seguit d’impostos entre els quals s’inclouen:

  • IRPF: que cal pagar en el cas en què hàgim obtingut un guany patrimonial, és a dir, que la diferència entre el valor d’adquisició (valor de compra) i el de transmissió (valor de venda) surti positiu, en aquest cas tributarà en un percentatge que va entre el 19% a l’23% depenent del guany obtingut. No obstant això, hi ha exempcions a aquest pagament, com per exemple: si s’és major de 65 anys, si es reinverteix els diners obtinguts en un nou habitatge o si es dóna el pis en dació en pagament.
  • Impost sobre l’Increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana o plusvàlua municipal: aquest impost té a veure amb el valor de terra i l’augment de la valor experimentat durant els anys en què hem estat propietaris, per a això, es té en compte el valor cadastral, els anys de propietat i el coeficient i percentatge estipulat per l’Ajuntament.
  • Impostos sobre Béns Immobles (IBI): aquest impost correspon pagar-lo a propietari de l’immoble amb data 1 de gener, no obstant això, en molts casos es negocia el pagament entre el comprador i el venedor, en aquest cas, cadascun pagaria pels mesos en què va ser propietari de l’immoble durant aquest any.

En Ollé Bertrán disposem d’un servei d’assessoria jurídica on posem la nostra experiència, tant jurídica com a fiscal, a el servei dels nostres clients per ajudar-los a minimitzar els riscos de qualsevol operació.