Ollé Bertrán

He heredado un inmueble ¿Cómo puedo venderlo?

Son muchos los casos de las personas que reciben un inmueble en una herencia y es entonces cuando surgen diferentes dudas como cuánto puede costar heredar ese inmueble o si se puede vender una vivienda heredada.

Las opciones una vez que se hereda una vivienda dependerá de las necesidades y de lo que el propietario quiera hacer, ya que siempre existe la opción de quedárselo para uso personal, alquilarlo para poder obtener rentabilidad a medio-largo plazo o de venderlo para que la rentabilidad sea de forma inmediata.

Teniendo en cuenta que no existe un tiempo determinado para poder vender una vivienda que se ha heredado, sí que hay que tener en cuenta una serie de pasos y de trámites a seguir para poder venderla.

  1. El primer paso es recopilar toda la documentación necesaria con respecto a la herencia entre la que se incluye el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades, para conocer si hay testamento y en qué notaría se encuentra. El certificado defunción se solicita en la propia funeraria o en el Registro Civil y el certificado de últimas voluntades se puede solicitar 15 días después del fallecimiento en el Registro General de actos de últimas voluntades y para ello, hay que presentar el certificado de defunción y el pago de la tasa correspondiente.
  2. Una vez en la Notaría se procederá a realizar la escritura de adjudicación de la herencia y las escrituras de la casa firmando ante notario, y esto es fundamental para poder cambiar el nombre del titular de la vivienda y poder realizar la venta posterior.
  3. Una vez somos titulares de la vivienda hay que liquidar dos impuestos:
    1. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones: que depende de cada comunidad autónoma  y para el que contamos con un plazo de seis meses con posibilidad de prórroga si se solicita para poder abonarlo. En Cataluña el impuesto de sucesiones depende de varios factores:
      1. Del valor de la vivienda, que cuanto mayor sea, mayor cantidad de impuestos habrá que pagar.
      1. Del grado de parentesco, en cuyo caso, cuanto más cerca sea el grado de parentesco menor porcentaje habrá que aplicar.
      1. Del patrimonio del fallecido, es decir, el impuesto será mayor si la persona cuenta con un gran patrimonio.
      1. Del tipo de vivienda, ya que si la vivienda heredada era la residencia habitual de la persona fallecida y los herederos son el/la cónyuge y/o sus hijos, se puede llegar a tener una bonificación del 99%.
    1. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal que grava la revalorización del terreno durante los años en que el fallecido ha sido propietario del inmueble. Con este impuesto hay que tener en cuenta que si no se efectúa la venta de la vivienda durante el año en que se ha heredado, habrá que volver a pagar el impuesto al año siguiente.
  4. Con los impuestos liquidados y toda la documentación anterior hay que acudir al Registro de la Propiedad para poder cambiar la titularidad del inmueble a nuestro nombre. Para ello, habrá que entregar una documentación determinada dependiendo de si existe o no testamento y de si hay uno o varios herederos.

En el momento en que hayamos realizado todos estos trámites, estaremos en condiciones de poder poner el inmueble a la venta, lo más recomendable es hacerlo a través de una agencia inmobiliaria, ya que ellos pueden asesorarnos durante todo el proceso hasta el momento en el que somos propietarios del inmueble y nos ayudarán a gestionar toda la documentación y los trámites necesarios incluyendo los impuestos, y una vez somos propietarios pueden gestionar todo el tema de la venta del inmueble, sobre todo, en el caso de que no tengamos mucho tiempo para poder dedicarnos a la venta o en el caso de que haya más herederos, ya que nuestra agencia inmobiliaria velará por nuestros intereses y conseguirá los mejores resultados y que podamos vender el inmueble lo antes posible.

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Las ventajas de preparar una vivienda para alquilar más rápido

En nuestro país, cada vez tenemos más asumido que para poder vender o alquilar una vivienda hay que realizar una serie de mejoras, entre las que pueden incluirse reformas, para que la venta o el alquiler se hagan rápido y se saque una buena rentabilidad.

Está claro que ante la oferta existente, hay que poder diferenciarse para poder llamar la atención de los futuros inquilinos y para ello, hay que invertir en la preparación de la vivienda para poder alquilar más rápido, estos son algunos consejos básicos.

  • Dar una nueva capa de pintura: lo primero que hay que hacer es aprovechar para dar una nueva capa de pintura, de modo que la casa presente un aspecto completamente nuevo y renovado, como no sabemos los gustos de los futuros inquilinos, lo mejor será optar por colores neutros que además ayuden a la amplitud visual y que haya mayor luminosidad.
  • Mejorar la iluminación: es un aspecto fundamental de cualquier vivienda, lo mejor es crear puntos de luz que contribuyan a diferenciar espacios y potenciar la luz en sitios donde haya menos.
  • Cambiar los suelos: el suelo sufre mucho desgaste y un suelo nuevo mejora mucho el aspecto de una vivienda. No hace falta gastarnos demasiado dinero pero es preferible renovar por completo el suelo y darle un aspecto uniforme a la vivienda.
  • Redistribuir el espacio: es preferible que haya pocos muebles y que estén bien distribuidos y sean versátiles a que haya demasiados. En el mercado hay muchos muebles baratos y cómodos que pueden mejorar mucho el aspecto de la vivienda dando un aspecto más actual.

En este punto hay que procurar no dejar ningún tipo de decoración personal sino que los muebles y los objetos sean neutros y despersonalizados.

Por otro lado, si te decides a alquilar el inmueble vacío, una buena idea puede ser colocar muebles de cartón, que ayuden a que las visitas tengan una mejor idea del espacio.

  • Repasar todo y arreglar averías: hay que hacer una revisión general tanto de las instalaciones como de cualquier objeto o utensilio que no funcione y dejarlo todo en perfectas condiciones. En el caso de que los electrodomésticos o los enseres estén demasiado viejos, habrá que sustituirlos.
  • Actualizar cocina y baños: si no podemos realizar una reforma completa ni de la cocina ni de los baños, se puede optar por actualizarlos, por ejemplo pintando los azulejos o cambiando las puertas de los armarios, renovando los enseres, etc.
  • Todo limpio y ordenado: por último, y no porque sea menos importante, el aspecto de nuestra vivienda de alquiler tiene que ser limpio y ordenado, es imposible alquilar una vivienda que no esté en buenas condiciones.

Otros aspectos a tener en cuenta el día de la visita es haber ventilado la casa previamente pero mantener una temperatura relativamente agradable para que la visita no resulte incómoda, ese día hay que prestar especial atención a la limpieza y el orden, asimismo, es interesante tener algún ambientador de algún olor agradable o colocar flores frescas ese día para que la vivienda huela bien.

Si ponemos en alquiler nuestra vivienda a través de una agencia inmobiliaria ellos conocen perfectamente todas estas técnicas que ayudan a mejorar el aspecto de una vivienda para poder alquilarla mucho antes, asimismo se encargarán de realizar la publicidad adecuada para que nuestro inmueble llegue al mayor número de personas posible. Realizarán un filtro de futuros inquilinos, estudiando tanto su solvencia como sus características particulares para que hagamos una elección correcta y atenderán a todas las llamadas y todas las visitas, además nos ayudarán a redactar el contrato de alquiler o de arrendamiento para que todo se haga de una forma legal y con todas las garantías.

En Ollé Bertrán contamos con un servicio especializado en administración de alquileres, realizamos estudios de rentabilidad tanto para pisos y locales en venta como de alquileres y traspasos, entre los que incluimos la planificación de reformas, rehabilitaciones, reparaciones, eliminación de barreras arquitectónicas, etc. Contamos con un equipo profesional y especializado que asumirá el proyecto en su totalidad y se ocupará tanto de los aspectos técnicos como de la asesoría jurídica y fiscal necesaria para poder llevarlo a cabo.

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Pon en orden tu casa para el nuevo año

Despedimos el año 2020, un año atípico y marcado por la pandemia del coronavirus, y empezamos el nuevo año con la esperanza de que todo poco a poco vaya a mejor, y como siempre, con nuestra lista personal de propósitos, después de haber pasado un confinamiento y de tener que seguir pasando mucho tiempo en casa, uno de esos propósitos debería ser poder mantener nuestra casa limpia y ordenada para poder pasar todo el tiempo que necesitemos o estemos obligados a quedarnos en ella, lo mejor posible. Por eso, desde Ollé Bertrán te damos las claves para poner en orden tu casa en el nuevo año.

Para poder realizar una buena limpieza a fondo y ordenarlo todo hay que seguir una serie de pasos, empezando por realizar una buena y correcta planificación de las tareas.

  1. Elige un par de días en los que puedas disponer de todo el tiempo para poder realizar todas las tareas sin interrupciones.
  2. Reúne todos los utensilios y los productos que vayas a necesitar para realizar la limpieza.
  3. Organiza las tareas de limpieza por habitaciones, lo más recomendable es  empezar por las cosas que menos nos guste hacer para dejar lo que preferimos para el final, así evitarás cansarte demasiado con cosas que medio te gusten y que luego no tengas demasiadas ganas o energías para hacer tareas que te disgustan más.

Estos son los tres grandes pasos básicos que hay que empezar a contemplar antes de limpiar y ordenar tu casa, para poder seguir facilitando las tareas de limpieza, lo mejor es establecer categorías: armarios, objetos, libros, papeles… y  dentro de estas categorías que sean más amplias, se pueden establecer subcategorías, como por ejemplo, los armarios, que incluyen ropa de verano y ropa de invierno, pues esas dos serían subcategorías. Una vez que está todo planificado es el momento de ponerte manos a la obra:

Deshazte de todos aquellos objetos, ropa, libros y enseres que no utilizas o están demasiado viejos o estropeados. Resulta bastante útil que utilicemos una caja donde poder guardar todas aquellas cosas que vayas a poder reciclar y darles una segunda oportunidad.

No solo se trata de realizar limpieza de armario y descartar todo aquello que ya no usas o que no te queda bien sino que esto es trasladable a objetos de la cocina, como por ejemplo electrodomésticos, objetos que tengas acumulados y no utilices nunca, así como la propia despensa, descartando todos aquellos productos de alimentación que hayan caducado.

Al ordenar las estanterías, es interesante también revisar aquellos libros antiguos o que ni siquiera te hayas leído y poder reciclarlos, hacer un repaso de todas las revistas y folletos que tampoco necesites y reciclarlos, así como todo el papeleo que se va acumulando día a día y que ocupa mucho sitio y sin embargo no sirve para nada.

Asimismo, y del mismo modo en que hemos hecho limpieza de cosas físicas también resulta interesante realizar una limpieza digital, ya que aunque no nos demos cuenta, también vamos acumulando material digital que aunque no ocupe espacio en un lugar físico, sí que resulta irrelevante y nos mantiene de alguna forma desordenados: repasa la lista de contactos y elimina a todos aquellos que sabes que ni has llamado ni vas a llamar, haz lo mismo con todas aquellas aplicaciones que tienes descargadas en tu móvil y que nunca utilizas y repasa tu bandeja de entrada y date de baja en todas las newsletters que tampoco suelas leer.

Todo este trabajo se puede hacer con la ayuda de toda la familia, de manera que cada uno con su edad y su propia especialización, pueda realizar determinadas tareas para ayudarte a limpiar y ordenar en un menor espacio de tiempo, y además es una manera de que todos se impliquen y aprendan a realizar sus propias tareas de orden y limpieza con sus propios objetos.

Hablar de orden y limpieza significa afrontar nuestra vida diaria de una manera limpia y ordenada en todos los aspectos, tanto en el lugar donde vivimos como en nuestra zona digital, así nos centraremos en las cosas que realmente importan.

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¿Cuáles son los gastos que tiene que asumir el vendedor de un inmueble?

La mayoría de las personas que pone un inmueble en venta, desconoce que esa operación también implica una serie de gastos, incluyendo impuestos, por eso aunque vender un inmueble siempre sale rentable, es interesante saber cuáles son los gastos que tiene que asumir el vendedor de un inmueble.

Gastos que asume el vendedor antes de vender una vivienda

El vendedor de un inmueble tiene que disponer de una documentación específica antes de vender su vivienda entre la que se incluye:

  • El certificado de eficiencia energética: que es un documento que tiene que aportar el vendedor tanto si vende su inmueble a través de una agencia inmobiliaria como si lo hace de forma particular. Este documento incluye la información energética de la vivienda y se obtiene a través de una empresa especializada que enviará a un técnico que nos realizará un informe para conseguir la etiqueta energética. El precio depende de la empresa contratada y de las tasas del Ayuntamiento y puede llegar a costar unos 100€ más IVA además de las tasas.
  • La cédula de habitabilidad: en el caso de Cataluña este documento es obligatorio para vender una vivienda y certifica que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de seguridad. Tampoco hay un precio estándar y depende de la vivienda y de la empresa, así como de las tasas del Ayuntamiento. Para un piso de unos 80 metros cuadrados son aproximadamente 120€ con tasas incluidas.
  • La nota simple: es un documento bastante económico 9€ que se puede solicitar en el Registro de la Propiedad, y que aunque es normalmente el comprador quién lo solicita para comprobar el titular de la vivienda y que el inmueble esté libre de cargas, es interesante que el vendedor lo solicite y compruebe los datos previamente.

En el caso de que en la vivienda no tenga hipoteca pero no esté cancelada en el registro esto aparecerá en la nota simple, por lo tanto, tendremos que proceder a la cancelación registral de la hipoteca, cuyo precio varía en función de si lo hacemos a través de nuestro banco o una gestoría independiente o por nuestra cuenta yendo desde los 1.100€ a los 400€.

Gastos que asume el vendedor durante la venta de una vivienda

En el momento en que tenemos un comprador, hay que realizar una serie de gastos, como son los gastos de la escritura pública en la Notaría entre los que se incluyen los honorarios del notario y que aunque suelen correr a cargo del comprador, el vendedor tiene que hacerse cargo de la escritura pública de compraventa y los gastos variarán en función del precio del inmueble.

Asimismo, si se ha solicitado los servicios de una agencia inmobiliaria para vender el piso, habrá que pagar la comisión que oscila entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta.

Gastos que asume el vendedor después de vender una vivienda

Con la casa ya vendida hay que abonar una serie de impuestos entre los que se incluyen:

  • IRPF: que hay que pagar en el caso en que hayamos obtenido una ganancia patrimonial, es decir, que la diferencia entre el valor de adquisición (valor de compra) y el de transmisión (valor de venta) salga positivo, en cuyo caso tributará en un porcentaje que va entre el 19% al 23% dependiendo de la ganancia obtenida. No obstante,  hay exenciones a este pago,  como por ejemplo: si se es mayor de 65 años, si se reinvierte el dinero obtenido en una nueva vivienda o si se da el piso en dación en pago.
  • Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal: este impuesto tiene que ver con el valor del suelo y el aumento del valor experimentado durante los años en que hemos sido propietarios, para ello, se tiene en cuenta el valor catastral, los años de propiedad y el coeficiente y porcentaje estipulado por el Ayuntamiento.
  • Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI): este impuesto corresponde pagarlo al propietario del inmueble con fecha 1 de enero, no obstante, en muchos casos se negocia el pago entre el comprador y el vendedor, de ser así, cada uno pagaría por los meses en los que va a ser propietario del inmueble durante ese año.

En Ollé Bertrán disponemos de un servicio de asesoría jurídica donde ponemos nuestra experiencia, tanto jurídica como fiscal, al servicio de nuestros clientes para ayudarles a minimizar los riesgos de cualquier operación.